Atuo no segmento de avaliações e perícias de engenharia desde 1984 e, empresarialmente, desde o ano de 1990, com uma experiência acumulada durante 34 anos e mais de 43.000 laudos, estudos e pareceres desenvolvidos no Brasil e no Exterior.
No decorrer de todos esses anos pude vivenciar a enorme evolução do segmento de engenharia de avaliações, lembro-me de que em 1984 (minha formatura se deu em 1983), procurei em uma lista telefônica (muitos jovens colegas nunca viram uma) o nome de empresas que prestavam serviços de engenharia de avaliações e achei apenas 6 (seis) com anúncios mais estruturados, robustos, praticamente, não havia empresas com atuação no segmento de avaliações, hoje existem milhares na web, um crescimento impressionante.
As avaliações no Brasil se originaram basicamente da área judicial, em que os juízes demandavam por “Peritos” para atuarem nas diversas demandas que envolviam disputas familiares (inventários, separações), contratuais (recomposição de preços, pleitos) e indenizações por desapropriações, por exemplo.
O fato é que naquela época, em 1984, as primeiras Normas do IBAPE-SP estavam se consolidando e ainda não existiam as atuais Normas da ABNT (14.653), que foram surgir muitos anos mais tarde (2001). O instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, as entidades regionais encabeçadas pelo IBAPE e entidades privadas, realizaram um trabalho incrível ao longo dos anos, visando formalizar e melhorar as Normas de Avaliações, equiparando-as ao que existia de melhor. Para tanto, se espelharam nas Normas do Appraisal Institute, Normas Paramericanas e Européias (RICS), tornando o engenheiro ou arquiteto avaliador, de fato, um especialista em avaliação de ativos, sejam eles quais forem, tanto o pequeno terreno, quanto as glebas destinadas aos empreendimentos imobiliários, ou imóveis que foram atingidos por desapropriações parciais, bem como, os empreendimentos de base imobiliária (edifícios corporativos, logísticos, hospitais etc.).
Em meu início de carreira, tenho como recordação uma análise estatística que fizemos com aplicação da regressão múltipla, quando avaliamos um terreno de médio porte. Pois bem, iniciamos às 16:00h e o resultado da análise somente foi concluída pelo “software” no dia seguinte, às 9:00h da manhã. Atualmente, fazemos as análises em poucos segundos, permitindo ao avaliador efetuar muitas simulações dispendendo pouquíssimo tempo.
O profissional de hoje, além de ter em suas mãos a possibilidade de consultar quase que instantaneamente todo o tipo de literatura técnica, normas e de realizar cursos específicos de atualização e MBA, dentre outros, tem acesso a ferramentas inimagináveis, como softwares específicos, computadores velozes, que mudaram o modo de agir e moldaram os profissionais atuais, tornando-os especialistas em determinados assuntos, como hoje são os médicos em suas diversas especialidades.
Há cerca de 21 anos, eu e meu falecido sócio, o brilhante João d´Avila, por estarmos inconformados pelo fato de não existirem banco de dados imobiliários relevantes para o segmento residencial vertical (edifícios), desenvolvemos a primeira plataforma de dados estruturados, georreferenciados, utilizando a plataforma do Google Earth, lançado em 2001, denominado Geoimovel. O trabalho com um banco de dados tão poderoso ocasionou uma revolução em nossas vidas, pois duplicou o tamanho de nossa empresa com o novo sistema, se tornando referência no mercado imobiliário (Incorporadores e instituições financeiros de crédito imobiliário) e 18 anos depois, foi desinvestida e adquirida pelo Portal Imobiliário Viva Real / Zap Imóveis, hoje pertencentes ao grupo OLLaX.
Além disso, houve também uma evolução nas legislações, como o Código de Processo Civil e Instruções Normativas da CVM, que preocupada com a transparência e acuracidade das avaliações, editou Instrução Normativa que disciplinou a obrigatoriedade das avaliações de ativos pertencentes aos Fundos de Investimentos Imobiliários e Fundos de Participações em periodicidade anual, além da necessidade das avaliações dos imóveis em garantia nas instituições financeiras em operações de crédito (imobiliário e em outras operações), e também do próprio Patrimônio dos Bancos e das empresas privadas, nas Sociedades Anônimas.
Em outras palavras, a demanda por avaliações foi ampliada e por conseguinte, a necessidade de contratação das avaliações foi crescendo no decorrer dos anos, acompanhando os novos e imensos mercados que surgiram. Por exemplo, as empresas multinacionais precisam efetuar avaliações periódicas dos seus ativos, as quais são submetidas ao escrutínio das empresas de auditorias. Portanto, devem atender a todas as Normas da ABNT, que precisam ser observadas por profissionais que tenham o domínio das Normas e técnicas de avaliações.
No segmento judicial, as avaliações continuam a ser realizadas por profissionais liberais, que em muito auxiliam o Juízo nas análises das questões eminentemente técnicas, envolvendo, muitas vezes, equipes multidisciplinares. Mais recentemente, desde a promulgação da Lei de Arbitragem em 1996 e, especialmente em 2019, quando as empresas sob administração pública puderam aderir à resolução de conflitos por meio do Procedimento Arbitral, uma nova oportunidade se abriu para os engenheiros de avaliações. Atuei no primeiro Procedimento Arbitral que envolveu o público e o privado, quando, em complexa, porém rápida disputa (6 meses aproximadamente), a Autoridade Portuária do Porto de Santos venceu todos os pleitos que totalizaram R$ 3,0 Bilhões de reais (2019), denotando, a agilidade e relevância deste novo instrumento para a resolução de conflitos.
No entanto, a atuação em Procedimentos Arbitrais deve ser encarada com muita seriedade, pois o profissional deverá se preparar tecnicamente, possuir uma estrutura de apoio consolidada, pois as discussões são muito técnicas, sofisticadas e intensas, havendo a necessidade de análise de uma infinidade de documentos, com a elaboração de diversos pareceres, notas técnicas e discussões, muitas vezes, acaloradas com a parte adversa e com os próprios advogados e árbitros, produzindo interrogatórios longos, devendo o profissional estar preparado para suportar enorme pressão psicológica. O segmento arbitral, é sem dúvida, o topo da carreira técnica de um engenheiro ou um arquiteto que militam na área de avaliações!
Em que pese haver inúmeras oportunidades para os profissionais que militam na área de avaliações, há desafios e ameaças significativas, visto que alguns ramos estão sofrendo impactos relevantes na demanda por avaliações.
As avaliações de imóveis homogêneos, ou seja, terrenos e casas padronizadas, unidades residenciais (apartamentos) para oferta em garantia hipotecária em operações de crédito imobiliário foram em muito reduzidos, face às avaliações automatizadas que são realizadas por sistemas que se utilizam de grandes bancos de dados baseados em rede neural e outras análises sofisticadas.
O surgimento das I.A. (inteligência artificial) pode ser uma imensa oportunidade (para quem souber usar) ou, uma grande ameaça, pois a automatização dos processos e a velocidade de fornecimento dos resultados é uma realidade. Além disso, rotinas automatizadas avaliam muito bem, com menor índice de erros que as avaliações efetuadas por humanos, como já comprovado por uma instituição financeira que efetuou 800 avaliações convencionais e as comparou com os resultados das avaliações semiautomatizadas realizadas pelo Geoimovel.
Portanto, as avaliações de imóveis “convencionais” destinadas ao crédito imobiliário estão sofrendo grande diminuição, deixando milhares de avaliadores com pouca demanda.
E qual é a saída?
A qualificação técnica continuada do profissional é a porta de saída de uma crise, ou seja, dominando as técnicas de avaliações ele poderá atuar em diversas áreas na engenharia de avaliações, evitando se tornar refém de setores impactados por novas tecnologias que certamente virão para competir ou erradicar áreas de atuação.
Os profissionais que se prepararem tecnicamente, procurando oportunidades em procedimentos não homogêneos, dificilmente serão impactados pela automatização e substituição do ser humano. Terão vantagens competitivas importantes, pois até o momento, a técnica, aliada à inovação e as análises estratégias de casos complexos não podem ser substituídas, nem mesmo pela inteligência artificial, que é uma tecnologia inovadora, porém, ainda limitada e inacessível para a grande maioria das atividades econômicas, pois o custo para o desenvolvimento de uma I.A. exclusiva é ainda absurdo. Quando muito, a I.A., será responsável por uma parte das rotinas, sendo o humano responsável pelo toque final.
E para finalizar, a engenharia de avaliações tende a ser ainda mais relevante em um país estável, em desenvolvimento, onde o número de negócios é acelerado, os investimentos públicos e principalmente, os privados, crescem e as disputas se tornam mais corriqueiras e sofisticadas. Isso é que todos desejam e esperam que ocorra em 2025, se Deus assim permitir.
