As avaliações estão bem estruturadas e regulamentadas devido às normas publicadas pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas[1] – e aos estudos publicados pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, instituição que tive a honra de presidir.
No âmbito internacional, as normas são regulamentadas através das Normas internacionais de Avaliações (International Valuation Standards – IVS[2]).
A metodologia básica das avaliações derivada de três enfoques principais[3]:
- Comparativo (abordagem de mercado conforme IVS 105): quando os valores são atribuídos com base em ativos similares;
- Renda (abordagem da renda IVS): quando os valores são definidos pela capacidade de geração de lucros;
- Custo (abordagem do custo IVS) – quando são observados os custos necessários para reposição de um bem.
Desses três enfoques, surgem métodos de avaliação amplamente utilizados no mercado, conforme referências das Normas Internacionais para avaliação de intangíveis, apresentados no quadro abaixo:
Abordagem de mercado |
| Mercado ativo |
| Transações comparáveis |
Abordagem de renda |
| Royalties evitados |
| Fluxo de caixa incremental |
| Rentabilidade excedente |
Abordagem pelo custo |
| Custo de reposição |
| Custo de reprodução |
E qual a importância de termos avaliações tão criteriosas?
Destacamos, preliminarmente, as questões de governança: as avaliações estão diretamente vinculadas à tomada de decisão, seja na compra de uma empresa, aquisição de bens ou venda de ativos. As empresas, para tomarem tais decisões, cada vez mais se apoiam em pareceres de especialistas. As avaliações de empresas ou empreendimento são realizadas pelo método da capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado, que auferem a sua capacidade de gerar renda. Muitas vezes também se discute o valor patrimonial da empresa, que corresponde à soma dos valores dos ativos (terrenos, edificações, equipamentos, instalações, entre outros bens).
Espera-se que as avaliações sejam elaboradas por profissional qualificado e que atue com independência, sem conflitos de interesses, garantindo uma avaliação precisa e confiável.
As avaliações elaboradas com as melhores práticas, garantem aos administradores, acionistas e interessados uma melhor ferramenta para tomada de decisões.
Nas operações de crédito, as avaliações devem refletir que as garantias apresentem valores que lastreiem as transações. Avaliações mal elaboradas podem representar grandes prejuízos nas retomadas de bens. Estas avaliações são realizadas, em grande parte, para obter o valor de mercado e o de liquidação forçada, que representa o valor de venda do bem em um período mais rápido.
Dessa forma, avaliações criteriosas e metodologicamente adequadas conferem às empresas, públicas e privadas, maior segurança e transparência em suas decisões, conferindo segurança jurídica entre compradores e vendedores, minimizando assim as disputas futuras sobre os valores de bens transacionados.
Qual a importância da internacionalização dos critérios avaliatórios?
Em relação a padronização internacional, o Brasil, em 2010, aderiu à convergência das demonstrações contábeis aos padrões internacionais com a publicação da lei 11.638/07, que integrou as normas internacionais à Lei das Sociedades Anônimas.
Assim, quando falamos por exemplo, em valor de mercado, o conceito passa a ter o mesmo significado ao redor do mundo:
Valor de mercado
quantia mais provável pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente[4]
Do mesmo modo, quando tratamos de valores específicos, tais como valor de liquidação forçada e valor sinérgico, também estamos conectando estes valores com as mais diferentes localidades. A internacionalização também se aplica às metodologias avaliatórias, que são atreladas aos conceitos básicos das Normas Internacionais de Avaliações.
No ambiente empresarial, temos o reconhecimento de valores que compõem os balanços e demonstrações financeiras das empresas. Com a adoção do IFRS[5] pelas empresas, cada vez mais se apura o valor justo dos ativos e passivos, e esta adoção passa por critérios e definições conforme padrões globais. Portanto as valorações devem estar atreladas a conceitos e critérios que sejam reconhecidos, tanto no Brasil, quanto no resto do mundo.
E no meio jurídico, quais as aplicações das avaliações?
As avaliações têm uma importância muito relevante no âmbito jurídico, servindo de base para diversas finalidades:
- Ações de desapropriação, nas quais se debate o valor de indenização dos bens expropriados e seus impactos sobre os bens remanescentes;
- Dissoluções societárias, quando são discutidos os valores para a apuração de haveres;
- Partilhas de bens, inventários, heranças e doações;
- Indenizações referentes a valores de empresas, empreendimentos, marcas e intangíveis;
- Ações renovatórias e revisionais, que envolvem discussão de valores de locações;
- Indenizações por danos baseadas em custos;
- Disputas referentes a seguros;
- Ações tributárias, como discussão IPTU e ITBI.
A avaliação para desapropriação é uma das mais polêmicas, especialmente em casos de desapropriação parcial de grandes áreas. Nestas situações, busca-se determinar o valor de indenização para recompor os danos que o expropriado terá com a desapropriação:
Valor de indenização
valor atribuído a danos, perdas ou prejuízos provocados, referido a uma determinada data[6]
A indenização deve ser prévia e justa, e o expropriado não deve ter o valor do seu bem aviltado. Por isso que o conceito de indenização extrapola o valor de mercado, pois em uma desapropriação parcial, por exemplo, a área remanescente pode ter sofrido danos, tais como acesso prejudicado ou funcionalidade reduzida, e a parcela remanescente pode se tornar imprestável ou desvalorizada.
Nas dissoluções societárias, busca-se recompor os valores dos ativos na data base da dissolução, incluindo eventuais intangíveis da sociedade em questão, por meio de um balanço especial ou balanço de determinação[7].
Em disputas referentes a seguros, avalia-se os danos, prejuízos do sinistro em questão e valores em risco, para verificar as coberturas das apólices numa apuração própria que se denomina regulação.
Podem existir ações relacionadas ao fundo de comércio e a ativos intangíveis, como a marca da empresa, nas quais se busca quantificar esses ativos.
Nas ações referentes a danos, podem ser elaborados laudos de avaliação que quantifiquem o custo para repor prejuízo sofrido por uma das partes, tal como observamos em uma ação de reparos entre vizinhos ou em uma indenização de prejuízos por avarias no patrimônio.
Nas ações revisionais e renovatórias, o objetivo é definir o valor de aluguel nos prazos previstos, com base no valor de mercado de locação, geralmente obtido com a utilização do método comparativo de dados de mercado.
Como se pode observar, a avaliação é uma área altamente técnica, na qual são discutidos valores representativos. Por isso, deve ser conduzida por profissionais habilitados e capacitados, garantindo precisão, transparência e segurança nas decisões.
[1] A norma específica de avaliações no âmbito da ABNT é a 14.653, apresentada em 7 (sete) Partes: 1 – Procedimentos Gerais, 2 – Imóveis Urbanos, 3 – Imóveis Rurais, 4 – Empreendimentos, 5 – Bens Industriais, 6 – Recursos Naturais e Ambientais e 7- Bens de Patrimônios Históricos.
[2] Publicadas pelo IVSC – International Valuation Standards Council, que padroniza os conceitos universais de avaliações.
[3] A Norma IVS 105, versão 2022, traz as abordagens e os métodos avaliatórios, com três abordagem básica de valores – Mercado, Renda e Custo.
[4] Definição da Norma ABNT NBR 14653-1
[5] IFRS – International Financial Reporting Standards, sigla para Normas Internacionais de Relatórios Financeiros, que tem por objetivo estabelecer padrões globais para procedimentos contábeis e critérios de negociações, que torna mais fácil a comparação das empresas em diversos países.
[6] Definição da Norma ABNT NBR 14653-1.
[7] O balanço especial é aquele preparado pelos sócios remanescentes na data da dissolução societária para efeito de remuneração das cotas societária. Já o balanço de determinação é realizado pelo Perito Judicial para apuração de haveres.
